Naloga stanovanjske inšpekcije, ki deluje v sklopu Inšpektorata Republike Slovenije za okolje in prostor (IRSOP) je izvajanje inšpekcijskega nadzora nad uresničevanjem javnega interesa na stanovanjskem področju po Stanovanjskem zakonu in predpisih izdanih na njegovi podlagi.
Za javni interes na stanovanjskem področju se šteje zlasti:
– zagotavljanje takšnega stanja večstanovanjske stavbe, da je omogočena njena normalna raba;
– zagotavljanje pogojev za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb.
Inšpektorji uvedejo inšpekcijski in / ali prekrškovni postopek izključno po uradni dolžnosti. Pobuda vlagatelja lahko šteje le kot morebitna pobuda za uvedbo inšpekcijskega oziroma prekrškovnega postopka; ne predstavlja pa pobuda take vloge, ki bi se v smislu določb Zakona o splošnem upravnem postopku štela za zahtevo stranke, na podlagi katerih se postopek tudi lahko začne.
Na podlagi stanovanjskega zakona lahko inšpektorji izdajo inšpekcijsko odločbo:
– kadar skupni deli niso usposobljeni za normalno rabo (nujna vzdrževalna dela),
– kadar etažni lastnik stanovanja ne zagotovi popravila v lastnem stanovanju (nujna vzdrževalna dela),
– kadar etažni lastnik poseže v skupne dele večstanovanjske stavbe z vgradnjo naprave brez potrebnega soglasja drugih etažnih lastnikov (odstranitev naprave),
– če v večstanovanjski stavbi kjer je po zakonu upravnik obvezen, le-tega ni določenega (določitev začasnega upravnika za šest mesecev),
– v kolikor se v delu stanovanja opravlja dejavnost brez potrebnih soglasij (prepoved opravljanja dejavnosti).
Pri odločitvi o uvedbi inšpekcijskega in / ali prekrškovnega postopka je na podlagi okoliščin posameznega primera oziroma vsebine posamezne pobude oziroma prijave odločilna presoja inšpektorjev in vsakokratna zakonska podlaga za ukrepanje.
Za lažjo ponazoritev njihovega dela so opisali konkreten primer iz njihove vsakdanje prakse. V konkretnem primeru so prejeli pobudo iz katere je bilo razbrati, da lastniki stanovanj še niso izbrali oz. določili upravnika.
V izvedenem obsegu konkretnega inšpekcijskega nadzora je stanovanjski inšpektor na podlagi zbranih dejstev in dokazov, vpogleda v uradne evidence Geodetske uprave RS, Zemljiške knjige in Mestne občine, ki v danem primeru vodi register upravnikov (sicer to evidenco vodijo Upravne enote), ugotovil, da v predmetni večstanovanjski stavbi z vzpostavljeno etažno lastnino na skupnih delih in katastrskim vpisom z dejansko rabo stavbe – stanovanje v večstanovanjski stavbi ali stanovanjsko poslovni stavbi, v kateri se nahaja 12 posameznih delov, etažni lastniki niso določili upravnika.
Zaradi ugotovljenih kršitev Stanovanjskega zakona je stanovanjski inšpektor v konkretni zadevi po uradni dolžnosti izdal odločbo in etažnim lastnikom stavbe določil začasnega upravnika za dobo 6 mesecev. Izdana odločba je bila vročena začasno določenemu upravniku. Pritožba zoper tako odločbo ne zadrži njene izvršitve. Upravnik je dolžan po en izvod te odločbe vročiti vsem etažnim lastnikom z vložitvijo v hišne predalčnike in nabitjem na oglasno desko ali ob vhodnih vratih predmetne večstanovanjske stavbe ter v 7 (sedmih) dneh obvestiti pristojni organ, Mestno občino ali Upravno enoto, ki vodi register upravnikov, da ga vpiše v register upravnikov kot začasnega upravnika. Najkasneje v 7 (sedmih) dneh po prejemu te odločbe mora sklicati zbor lastnikov in na njem predlagati odločanje o določitvi upravnika ter v 15 (petnajstih) dneh po prejemu te odločbe o izvršitvi odrejenih ukrepov obvestiti organ, ki je izdal to odločbo.
Stvarnopravni zakonik namreč določa, da morajo etažni lastniki določiti upravnika, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Enako smiselno povzema to določbo tudi Stanovanjski zakon. Določitev upravnika se šteje za posel rednega upravljanja. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi tudi sodišče v nepravdnem postopku.
Pooblastila imenovanega začasnega upravnika so določena s Stvarnopravnim zakonikom in Stanovanjskim zakonom.
Upravnik večstanovanjske stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. V večstanovanjskih stavbah, kjer določitev upravnika ni obvezna in upravnik ni določen, morajo etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki po tem zakonu sodijo v krog opravljanja upravniških storitev, lahko pa tudi določijo upravnika ob strinjanju vseh lastnikov v stavbi.
Upravnik, ki ima v inšpekcijskem postopku status pooblaščenca etažnih lastnikov, je v obravnavanem primeru v odrejenem roku izvršil izdano inšpekcijsko odločbo. Etažni lastniki lahko v tem času sklenejo pogodbo o upravljanju z začasno določenim upravnikom oziroma po poteku šest mesečnega roka določijo drugega upravnika. Etažni lastniki stavbe so po prejemu odločbe s strani začasno določenega upravnika vložili pritožbo, vendar jo je Ministrstvo za okolje in prostor zavrglo kot prepozno. Pa tudi sicer bi po vsebini takšni pritožbi pritožbeni organ težko ugodil.
Z namenom vzpostavitve zakonitega stanja, stanovanjski inšpektorji izpolnijo vse dolžnosti, naložene s predpisi, inšpekcijski zavezanci pa lahko uporabljajo vse pravne možnosti v smislu izpodbijanja pravilnosti odločitev inšpektorjev. Inšpekcijski zavezanci so bili v konkretnem primeru vsi etažni lastniki.
S tem prispevkom želijo opozoriti etažne lastnike na smiselnost sporazumne določitve upravnika in izpolnitvi zakonske norme tako, da določijo upravnika, za katerega menijo, da bo kar najbolje zastopal njihove interese oziroma s svojimi aktivnostmi ohranjal lastnino etažnih lastnikov v kar najboljšem stanju. Vsekakor pa odsvetujejo, kljub legitimnosti, pritoževanje na utemeljene inšpekcijske akte, saj s tem povzročajo državnim uradnikom dodatno delo, ki nima posebnega pozitivnega učinka.
